Конец прошлого года продемонстрировал ажиотажный спрос на жилье. Народ, стремясь спасти сбережения, стремительно обесценивающиеся из-за падения рубля, ринулся вкладывать деньги в недвижимость. Квартиры в новостройках разлетались как горячие пирожки. И хотя сейчас, по наблюдениям аналитиков, спрос заметно снизился, покупательский ажиотаж на финише уходящего года сподвигнул многих застройщиков объявить о начале возведения новых многоэтажек. Народ откликается на предложения о долевом участии в строительстве жилья и несет свои денежки в строительные компании.
Некоторые из них развернули бурную рекламную деятельность, обещая льготы, низкие цены и приглашая воспользоваться этими бонусами даже не особо состоятельных покупателей, в том числе пенсионеров, предлагая последним отдельные преференции. Понятно, что строители пытаются извлечь из кризисной ситуации и желания людей спасти свои деньги, вложив их в недвижимость, максимально возможную прибыль. Однако в нашем Ставропольском крае уже были прецеденты, когда вместо скорых новоселий дольщики получали головную боль и бесконечные хождения по судам. И далеко не всегда это было связано с прямым мошенничеством застройщиков. Случалось, что успешные и хорошо зарекомендовавшие себя многолетней работой на строительном рынке компании переоценивали свои силы, начиная одновременно несколько новостроек, на завершение которых в срок не хватало ни материальных, ни финансовых ресурсов.
В комитете краевой Думы по промышленности, энергетике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству прошло совещание, посвященное обсуждению состояния и проблем долевого строительства жилья на Ставрополье.
- Нестабильная экономическая ситуация в стране подводит к необходимости усилить контроль за деятельностью строительных компаний, а также ужесточить меры борьбы с недобросовестными застройщиками, которые совершенствуют способы обмана граждан, - подчеркнул председатель депутатского комитета Геннадий Ягубов. После заседания комитета он ответил на вопросы "Ведомостей", которые сегодня актуальны для многих людей, уже ставших или намеревающихся стать участниками долевого строительства жилья.
- Геннадий Владимирович, какие тревоги вызывает у депутатов и вообще у власти проблема долевого строительства?
- Мы сейчас видим, что более изощренные способы стали. Если раньше это был прямой обман: двойная продажа, тройная продажа квартир, то сегодня идет незаконное строительство. На земельных участках под ИЖС возводят многоэтажные дома с несоблюдением каких-то требований выделения участков, получения разрешительной документации. Эти моменты трудно мониторить. Если законом четко регламентировано долевое строительство: договор, регистрация договора, то под индивидуальное жилищное строительство участок взяли, и власть по большому счету не знает, что там строится. И второй момент в сегодняшних реалиях - это новая экономическая ситуация. Она может породить затяжки строительства, и соответственно будут всплески недовольства людей, которые уже оплатили свое будущее жилье. Где-то могут стройки приостановиться. За этим могут последовать проблемы - недострой. Люди будут считать, что это обманы. И нужно уже сейчас смотреть и работать в этих направлениях.
- Вроде правоохранительные органы активизировались?
- Мы все видим, что правоохранительные органы сегодня четко нарабатывают практику наказания. Прокуратура сегодня активное участие во всем этом принимает. В 2014 году в сфере строительства выявлено 123 преступления. Наиболее распространенные - это когда на участке под ИЖС строятся малоэтажные многоквартирные дома. При этом застройщик не регистрируется ни в качестве индивидуального предпринимателя, ни в качестве юридического лица. Так, в Ессентуках возбуждено уголовное дело по незаконному строительству трехэтажного дома. В Михайловске под прицел правоохранителей попал гражданин, который незаконно построил 7 одноэтажных домов. В Ставрополе выявлено 3 преступления, связанных с незаконным жилищным строительством. В Ставрополе же вынесен приговор бывшему руководителю одной из строительных фирм, который заключил 22 договора долевого участия, по которым дольщики перечислили на счет застройщика еще в 2007-2008 годах около 21 миллиона рублей. Фирма свои обязательства не выполнила, а несостоявшиеся собственники квартир остались и без жилья, и без денег. Суд назначил наказание застройщику-обманщику в виде лишения свободы сроком на 4 года.
- Геннадий Владимирович, сколько сейчас проблемных объектов в краевом реестре обманутых дольщиков?
- Два. Оба в Ставрополе. Один на улице Шпаковской, 117 и второй на пр. Восточный, 8. В общей сложности в реестре числится 36 человек.
- Но это же далеко не все, кто пострадал от недобросовестных застройщиков в последние годы?
- В долевом строительстве поменялась законодательная база. В соответствии с принятым в 2013 году приказом минрегиона России, утверждающим критерии отнесения граждан, участников долевого строительства, к числу пострадавших, в реестре 36 человек. Кроме того, на контроле в управлении по строительному и жилищному надзору, помимо учтенных проблемных объектов, находятся еще 11, которые не подпадают под критерии включения граждан в реестр. На территории Ставрополя - 5 таких объектов, в Пятигорске - 2, в Кисловодске, Железноводске, Ессентуках и Мин-Водах - по одному. С одной стороны количество обманутых дольщиков уменьшилось. Но те, которые были раньше и не смогли решить свои проблемы по разным причинам, они сейчас но новым критериям не попали в список. По ним тоже проблема не снята.
С 2009 года по принятому краевой Думой закону 121 гражданину были предоставлены социальные выплаты на общую сумму около 105 миллионов рублей. Обманутым дольщикам выделялись земельные участки под строительство. Но около 500 человек там осталось, которые и в реестр новый не попали, и жилье не получили, и денег лишились. Т.е. надо все-таки еще посмотреть на те старые списки.
- Это люди, которым не дали ни землю, ни соцвыплаты?
- Там есть такие, которые от земли, допустим, отказались, потому что там в силу определенных обстоятельств инфраструктуры не было. Земельные участки взяли те, которые, объединившись, все-таки решили строить или достраивать многоквартирные дома, а не под индивидуальное строительство.
- Сейчас у нас в крае по официальной информации 74 застройщика ведут строительство 120 многоэтажек с привлечением денежных средств граждан. Ими заключено около 10 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики очень форсируют темпы строительства, стараются работать днем и ночью, в выходные. Видимо, из-за того, что на глазах дорожают строительные материалы?
- Кредитный ресурс сегодня подорожал. Ставка высока. Подорожали материалы. Чем быстрее освоят, тем, естественно, выше рентабельность, меньше потери у инвесторов. Сегодня можно в реальном времени посмотреть карту легальных строек на сайте Стройжилнадзора. На нее нанесены все строящиеся объекты долевого строительства. Эта карта в дальнейшем будет дополнена информацией о разрешительной документации, допущенных нарушениях, об административной ответственности, судебных спорах и т.д. В краевом управлении по строительному и жилищному надзору открыта "горячая линия", куда человек может позвонить. Телефон 26-14- 71. Позвонив, можно узнать, зарегистрированный это инвестпроект или идет какой-то нелегальный. Нужно смотреть сайты, официальные источники, чтобы не нарваться. Нужно иметь в виду, что специалисты - не только риэлторы, но и государственные структуры. Это как раз тот случай, когда государство предпринимает меры, чтобы не допустить развития ситуации с обманутыми дольщиками в крае.
- Долевое строительство - это завуалированная схема кредитования застройщика "длинными и дешевыми деньгами". Банки сегодня десятки раз проверят, прежде чем кредитовать заемщика. А люди порой слепо ведутся на рекламу отделов продаж строительных компании. Очевидно, что рычаги контроля со стороны власти просто необходимы. Какие сегодня еще рычаги у власти кроме стройжилнадзора?
- Прежде чем говорить о рычагах, надо говорить о последовательной работе. Правильно начинать с выделения земельного участка и разрешения на строительство. Т.е. в первую очередь должны работать муниципальные образования. Должны четко работать схемы генерального планирования.
- Где в этом плане слабые звенья по краю?
- На сегодняшний день - это муниципальные образования. Я бы не сказал, слабые звенья, может быть, не совсем подготовленные. Криминальные схемы быстрее переигрывают наши законы. Первое, с чего начинается все, это муниципальные образования. Оттуда идет выделение земли под строительство, и оттуда должен идти контроль. Второе - это, конечно, наше качество проектирования. Там дальше вылазят экспертизы и все остальное. Третье - это наши естественные монополии. Подключения. Как правило, застройщик надеется на одно, а когда начинает застраиваться, аппетиты у монополистов растут. У коммунальщиков появляются совсем другие цены, и это все за собой тянет. Четвертое - это, наверное, структуры наши чиновничьи, контрольные, от которых можно откупиться, чтобы закрыли глаза на какие-то нарушения. Если на всех этих этапах попытаться все упорядочить, многие проблемы были бы сняты. Ну, я думаю, придем к этому. Сегодня такого хаотичного, как было, если вспомните, даже 4-5 лет назад, уже нет. Ну и, наверное, одно из самых важных обстоятельств то, что земли меньше. И конкуренция возрастает. Качество работ тоже должно возрастать. А качество работ - это не только само исполнение строительства, но и другие моменты: юридическое сопровождение, то, как человека встретили, когда он приобретает жилье, как с ним обошлись на стадии расчетов, на этапе оформления, передачи ему жилья. Конкуренция растет, и чем лучше будут все эти условия, тем меньше будет возможностей обмана. Потому что люди будут выбирать.
- Вот уже три года работает Дума этого созыва. Вы руководитель профильного комитета. Что-то удалось за это время добавить в законодательную базу, регламентирующую вопросы строительства жилья?
- В основном все законодательство, которое и в жилищно-коммунальном хозяйстве, и в строительстве, оно федеральное. Нам приходится больше заниматься контрольными функциями и обращаться в федеральный центр с какими-то законодательными инициативами. Да, мы принимаем локально какие-то нормативные акты, но все главное на федеральном уровне - Гражданский кодекс, Жилищный, Строительный...
- Подождите, а вопросы землеустройства, землепользования, зонирования?
- Вопросами землепользования в краевой Думе занимается комитет по земельным ресурсам, это немножко не ко мне. Конечно, по земле идет работа. Практически на каждом заседании Думы какой-то вопрос земельных отношении рассматривается. На очередном пленарном заседании будем рассматривать законопроект о градостроительной деятельности, схемы застройки по земельным участкам, выделяемым под строительство социального жилья.
- А наш край на каких позициях сейчас в Российской Федерации но темпам строительства жилья?
- По Северо-Кавказскому федеральному округу в 2014 году только в Чеченской Республике строилось больше жилья, чем у нас. А если сравнить с Центральным федеральным округом, то к нам подтягивается только Воронежская область.
- В работе совещания в вашем комитете принимали участие руководители строительных компаний. Что их более всего беспокоит?
- У застройщиков в основном непонимание процессов в экономике: что будет с ценами, что будет с расценками?
- А есть ли здесь какая-то зависимость от импорта, у нас же вроде свои стройматериалы?
- Вся отделка связана с импортом. Вся сантехника. Канализация процентов на 50 тоже связана с импортом. Даже Китай сегодня для нас это все равно долларовая зависимость. Дорожает цемент, идет удорожание инертных материалов. И потом в строительстве большую долю имеют механизмы. Они, как правило, импортные. А в долевом жилищном строительстве очень серьезные механизмы, которые используются для возведения многоэтажек. Кстати, на заседании депутатского комитета звучало предложение установить на объектах долевого жилищного строительства также как на объектах, где инвестором является государство, камеры видеонаблюдения, чтобы сами дольщики в режиме реального времени могли следить за ходом строительства. Возможно, мы к этому придем.
Галина Сергушина.
Ставропольские губернские ведомости 25.02.2015
