Сценарии для земли
Реформирование земельных отношений продолжается уже далеко не первый год. Достичь изначально прогнозируемых положительных результатов оказалось довольно непросто. Потому сейчас и на федеральном, и на региональном уровнях регулярно предпринимаются попытки приближения земельного законодательства к жизненным реалиям.
О том, насколько успешны последние нововведения, принятые на Ставрополье, мы беседуем с председателем комитета Госдумы края по земельным отношениям и землеустройству А. Бобровым.
- Александр Владимирович, начнем разговор с принятых не так давно поправок в краевой закон по изменению минимального размера земельного участка сельхозназначения в триста гектаров. Этот вопрос длительное время обсуждался депутатами, что особенно волновало собственников земельных долей. Есть изменения за три месяца, минувших с момента утверждения законодательных изменений?
- Напомню, главный вопрос состоял в том, что с 1 марта 2008 года при постановке на кадастровый учет органы Роснедвижимости требовали от заявителей установить и описать границы каждого поля. В результате краевая норма в 300 гектаров вошла в противоречие с требованиями федеральных органов и собственники земельных долей столкнулись с невозможностью оформления своих прав на участки. Ведь размер ставропольских полей по преимуществу менее 300 гектаров, что и не позволяло проводить постановку земельных участков на государственный кадастровый учет и регистрацию прав на них.
Таким образом, в крае была приостановлена работа по приведению договоров аренды земельных участков в соответствие с требованиями Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которая должна была завершиться 27 января 2009 года. В результате обращений федеральных служб и органов местного самоуправления в Госдуму края депутаты приняли решение об изменении минимального размера земельного участка. Ныне он составляет 30 гектаров, и пока какие-то трудности с постановкой на кадастровый учет земельных участков не возникали.
- А как же со сроками оформления собственниками прав на землю и приведения договоров аренды земельных участков в соответствие с требованиями законодательства?
- Этот вопрос также разрешился на федеральном уровне. Ведь, как оказалось, "опаздывало" по этим земельным делам не только Ставрополье. Были внесены изменения в 297-й ФЗ, согласно которым договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с законодательством до 27 января 2011 года. Иными словами, срок их переоформления продлен еще на два года.
- К слову, решен ли вопрос по постановке на кадастровый учет составных земельных участков?
- Да, он разрешился лишь недавно и, на мой взгляд, оказался одним из самых болезненных. Дело в том, что управление Роснедвижимости попросту прекратило осуществлять кадастровый учет составных земельных участков, ссылаясь на Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости". Он якобы отменил формирование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения как "единое землепользование". В то же время специалисты Госдумы края полагают, что норм, запрещающих постановку на кадастровый учет составного земельного участка, земельное законодательство не содержит.
Поясню, что определение "единое землепользование" употреблено в одном из пунктов постановления правительства РФ от 06.09.2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории РФ и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам". Там, в частности, сказано, что "несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера". Данное постановление до сих пор действует и отнюдь не противоречит нормам упомянутого Закона "О государственном кадастре недвижимости".
Отсутствие возможности постановки на кадастровый учет составных земельных участков привело к негативным последствиям, в том числе к существенному замедлению процесса кадастрового учета и радикальному росту затрат. К примеру, участники долевой собственности на землепользование площадью несколько тысяч гектаров для проведения кадастрового учета должны были либо прийти к соглашению о регистрации различных земельных участков с разным качеством земли в собственности отдельных лиц, либо установить общую долевую собственность на все вновь образуемые участки. А ведь таковых может быть несколько сотен, и соответственно на каждый участок требуется получить свидетельство о праве, уплатив по 50 рублей госпошлины за каждый. К примеру, тысяча собственников при образовании трехсот земельных участков должны были уплатить 15 млн. рублей (по 15 000 рублей с каждого участника).
А вот еще один сценарий. Собственник выделяемого земельного участка, состоящего из пашни и пастбищ, расположенных, как правило, обособленно, тогда должен был регистрировать два земельных участка и получать соответственно два свидетельства о госрегистрации прав.
Представьте себе еще одну ситуацию. Сельхозорганизация, арендующая земельный участок, регистрировала бы не один, а десятки или сотни договоров аренды, оплачивая госрегистрацию каждого договора по 7500 рублей.
В связи с этим Госдума края обратилась с соответствующим письмом к зампредседателя Госдумы России Надежде Герасимовой. Любопытно, что чуть позже выяснилось, внесение сведений о составном земельном участке в автоматизированную систему учета объектов недвижимости вызвано чисто техническими причинами.
В январе текущего года замминистра экономического развития РФ И. Манылов направил в адрес и.о. руководителя Роснедвижимости В. Кислова разъяснения по вопросам постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, состоящих из нескольких полей. Другими словами, возвращаются понятие "единое землепользование" и процедура постановки на государственный кадастровый учет не отдельных земельных участков, а земельных массивов.
Это прежде всего даст возможность собственникам земельных долей и сельхозпредприятиям края ускорить и удешевить процесс межевания земель сельскохозяйственного назначения и постановку их на кадастровый учет.
- Судя по обращениям в редакцию, жителей края интересует также вопрос по продаже земель сельхозназначения?
- Да, это актуальная тема. В конце прошлого года на заседании ГДСК внесен ряд поправок в краевой закон "Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае".
В частности, теперь предоставлено право выкупа земель сельхозназначения аграрными организациями, арендующими государственные земли фонда перераспределения и заключившими соглашение о сотрудничестве по реализации мероприятий краевой целевой программы развития сельского хозяйства. Принятие данной поправки даст возможность для стабильного развития аграрного сектора Ставрополья, в том числе для привлечения ими инвестиций в производство, а следовательно, и увеличения объемов производства.
Кроме того, установлено преимущественное право муниципальных образований на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если земельный участок, предлагаемый к реализации, менее 50 гектаров. Это позволит поселениям выкупать участки для организации выпаса общественного поголовья, обеспечения его кормами, а также муниципалы смогут увеличить поступления арендных платежей в местные бюджеты.
Текст: Ю. ПЛАТОНОВА
