В январе 2003 года вступили в силу новые нормы федерального законодательства, разрешающие куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. В этой связи у жителей нашего района, прежде всего у владельцев земельных долей, возникает много вопросов. Мы попросили ответить на некоторые из них председателя Государственной Думы Ставропольского края Юрия Гонтаря.
- Юрий Афанасьевич, можно ли вот уже прямо сейчас взять да и продать либо купить землю?
- По федеральному законодательству земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности, могут быть предметом купли-продажи уже сейчас. Но тут есть одно "но".
Без каких-либо дополнительных условий продавать свою землю могут члены крестьянского фермерского хозяйства. Для этого владельцу земельного участка необходимо в письменной форме, обязательно с описанием участка и указанием его цены реализации, уведомить о своем намерении Правительство Ставропольского края. По закону именно этот орган государственной власти имеет приоритетное право на приобретение. Это действие должно быть обязательно соблюдено продавцом. Если Правительство откажется покупать вашу землю или в течение месяца не даст ответа, то можно смело идти с покупателем земли к нотариусу и оформлять сделку.
А вот для того, чтобы продать землю, находящуюся в виде земельного пая в общедолевой собственности бывшего колхоза или совхоза, этот участок необходимо выделить на местности и отмежевать. Выделение своей земли из общедолевой собственности и ее отмежевание должно происходить после уведомления заказным письмом всех владельцев земельных долей и получения их согласия. То есть процесс этот очень хлопотный и дорогостоящий.
Он значительно упростится после вступления в силу двух краевых законов - <О порядке проведения землеустройства на территории Ставропольского края> и <Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае>. Сейчас краевая Дума совместно с Правительством Ставропольского края работают над этими законопроектами, которые мы планируем принять в мае-июне этого года. После их вступления в силу отпадет необходимость рассылать письма. Извещения будут даваться через определенные законом средства массовой информации.
Кроме того, в краевом законе, регулирующем управление и распоряжение землями, нам нужно установить дату начала приватизации сельхозземель. Важно отметить, что часть этих земель, отнесенных к государственной и муниципальной собственности, должна будет выделяться бесплатно. Кому? Ответ на этот вопрос также будет дан в вышеназванных законах. Но, вероятно, на таких условиях получат землю Герои России и Советского Союза, заслуженные люди Ставрополья, семейные детские дома, многодетные семьи и ряд других категорий.
- Но в нашем районе, да и у соседей тоже, уже можно найти и покупателей на землю, и ее продавцов. Получается, что на самом деле торговля идет вовсю и без краевых законов?
- До начала 2003 года, в соотвествии с Указом Президента России, владелец земельной доли имел право ее продать. Таких сделок в крае зарегистрировали около двух тысяч. С первого января нынешнего года порядок официальной продажи земельных долей стал другим. Если где-то действуют по-старому, то уже это не продажа земли. Это сделки, которые часто оформляются как дарение, долговая расписка или передача земельной доли в доверительное управление. Тем, кто идет на подобное, хочу сказать: выгоды такое дело не принесет. Хотя бы потому, что вы не знаете тех условий продажи, которые установят краевые законы, поэтому наверняка реализуете землю не с полной выгодой для себя. А потом, не секрет, что после вступления в силу нового федерального законодательства о земле, повысилась активность разного рода махинаторов. Они не упускают случая нечестным путем прибрать к рукам сельхозугодья. Этой ситуацией сейчас озабочены и Правительство, и Государственная Дума края. Ведь 64 процента сельхозземель Ставрополья (а это - четыре с лишним миллиона гектаров!) находятся в частной собственности. В основном это земельные доли работников сельскохозяйственных предприятий.
Тут надо, как говорится, держать ухо востро. Селянин должен помнить, что земля - это его главное богатство в любые времена. Кадастровая, или оценочная стоимость одного гектара хорошей земли равна в среднем 40-45 тысячам рублей. Рыночная же может оказаться намного больше. Поэтому передача своей земельной доли в чужие руки за бесценок - это опрометчивый шаг. Наверняка дети и внуки за это спасибо не скажут. Хотя понимаю, как трудно живется на селе: бывает так, что жизненнная ситуация не терпит отлагательств.
- Мы говорим о том, какие напасти подстерегают при купле-продаже земли. Но до вступления в силу новых краевых законов основной формой сделок с землей остается аренда. В редакцию приходят письма, в которых читатели рассказывают, что были, как говорится, облапошены как раз на этом. Что бы вы могли бы посоветовать собственникам земельных долей, чтобы не попасть впросак при заключении договора аренды?
- В договоре аренды земельной доли обязательно должен быть указан кадастровый номер участка, в котором находится земельная доля. Если этого нет, даже в договоре заключенном несколько лет назад, вам необходимо письменно обратиться к арендатору с предложением внести изменения в договор и исправить ошибку. При этом ссылайтесь на статью 16 Федерального Закона <Об обороте земель сельскохозяйственного назначения>. Иначе через два года земля перейдет в доверительное управление арендатору. А он в свою очередь может внести ее в уставный фонд любого предприятия. Где гарантия, что оно потом <случайно> не обанкротится, оставив вас у разбитого корыта?
Я бы не посоветовал также устанавливать право арендатора на передачу вашей земли в субаренду, то есть кому-либо еще. Потом в получившейся цепочке можно просто не найти крайнего. Такие примеры у нас есть.
Необходимо предусмотреть в договоре ответственность арендатора за нарушение сроков и условий арендной платы. Ведь бывает так, что землю берут в аренду, а платят, как вздумается. И страдают от этого чаще всего те, кто не оформил правильно договор.
При заключении договора на срок свыше одного года, в нем необходимо прописать для себя наиболее простые условия расторжения аренды. Тут важно семь раз отмерить, чтобы потом не тратить время на бесконечное хождение по судам.
И конечно же, перед заключением договора, который вам предложат подписать, проконсультируйтесь с юристом из земельного комитета района, управления сельского хозяйства или с опытным адвокатом по земельным вопросам. Осторожность, особенно в отношениях с заезжими, непроверенными предпринимателями и неизвестными организациями тоже не повредит. Главное - не дать себя обмануть.
