ИНФОРМАЦИЯ
Об актуальных вопросах реализации государственной политики
в сфере жилищно-коммунального хозяйства
По вопросу "О включении в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов, в которых все помещения имеют самостоятельные выходы непосредственно на земельный участок, прилегающий к дому".
В адрес Правительства Ставропольского края поступает большое количество обращений от собственников квартир, проживающих в многоквартирных домах, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к дому, и в то же время не являющихся домами блокированной застройки, с просьбой об исключении их из программы капитального ремонта. В таких домах, как правило, расположены от трех до восьми квартир. Собственники самостоятельно содержат в надлежащем состоянии свое имущество, в том числе своевременно проводят текущий и капитальный ремонт.
При этом действующей редакцией Жилищного кодекса Российской Федерации определен закрытый перечень многоквартирных домов, которые в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут не включаться в региональную программу капитального ремонта.
В то же время само понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено, в связи с чем используется понятие "многоквартирный дом", указанное в пункте 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 (Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), в котором отмечено, что "многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме".
На основании этого дома, в которых все помещения имеют самостоятельные выходы непосредственно на земельный участок, прилегающий к дому, имеющие в своем составе более двух квартир и не имеющие помещения общего пользования, подлежат включению в региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Поскольку такие дома имеют небольшую площадь помещений, удельная стоимость капитального ремонта в них значительно выше по сравнению с другими многоквартирными домами. Соответственно период накопления фонда капитального ремонта, достаточного для выполнения капитального ремонта таких домов, очень продолжительный.
Между тем в соответствии с частью 1 статьи 182 Жилищного кодекса Российской Федерации региональный оператор обязан обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта. Иными словами, капитальный ремонт общего имущества в таких домах, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, должен быть выполнен за счет средств, полученных от собственников других многоквартирных домов, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
При этом беспокоит тот факт, что период возврата заимствованных средств по указанным домам очень продолжительный и зачастую превышает тридцать лет. Это не позволит обеспечить возврат средств, заимствованных у других домов, и сформировать достаточную финансовую базу для выполнения капитального ремонта многоквартирных домов в последующие плановые периоды (согласно части 7 статьи 182 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме).
С учетом вышеизложенного предлагается рассмотреть возможность внесения изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации в части определения понятия "многоквартирный дом" и включения в статью 168 Жилищного кодекса Российской Федерации нормы, предоставляющей право субъектам Российской Федерации не включать в региональную программу капитального ремонта многоквартирные дома, в которых все помещения имеют самостоятельные выходы непосредственно на земельный участок, прилегающий к дому.
По вопросу "О переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями (переход на "прямые договоры")".
Одним из актуальных и резонансных вопросов в сфере жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в настоящее время является переход к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями. По статистике более 30 процентов управляющих компаний задерживают перечисление ресурсоснабжающим организациям средств, полученных от жильцов многоквартирных домов за коммунальные услуги. По этой причине собираемость средств у ресурсоснабжающих организаций зачастую не превышает 80 процентов.
Предполагается, что новая система позволит значительно снизить долги в области жилищно-коммунального хозяйства, так как в настоящее время ситуация с задолженностью за потребленные коммунальные ресурсы в этой сфере является катастрофической.
При переходе на так называемые "прямые расчеты" к ресурсоснабжающим организациям пойдут прямые платежи граждан, без задержек, минуя организации, осуществляющие управление многоквартирными домами. В свою очередь, управляющие организации и ТСЖ/ЖСК смогут избавиться от долгов потребителей за коммунальные услуги, соответственно, уменьшится вероятность банкротства управляющих компаний и ТСЖ/ЖСК вследствие накопленных задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями.
Однако при принятии закона о "прямых расчетах" необходимо четко определить:
систему отношений между управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями и собственниками;
ответственные стороны по вопросам, связанным с нарушением качества и непрерывности предоставления коммунальных услуг;
кем будет предоставляться платежный документ;
кто должен нести расходы по абонированию коммунальных услуг;
порядок формирования платежного документа;
порядок снятия показаний и проведения проверок приборов учета, формат обмена информацией между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.
Выработка четкой системы взаимоотношений всех участников процесса предоставления коммунальных услуг позволит избежать различных толкований норм законодательства.
С учетом вышеизложенного необходимо рекомендовать Правительству Российской Федерации при подготовке проекта федерального закона о переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями (переход на "прямые договоры"):
- Внести предложения о механизме взаимодействия организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, с ресурсоснабжающими организациями, в том числе по компенсации затрат на расчетно-кассовое обслуживание либо снятие ограничений на включение таких затрат в тариф.
- Предусмотреть понятный для потребителей коммунальных услуг механизм взаимодействия с организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, и ресурсоснабжающими организациями в целях защиты их прав и законных интересов при оказании коммунальных услуг и начислении платы за них.
По вопросу "О включении расходов на оплату коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирных домах в структуру платы за содержание жилья и урегулировании взаимоотношений между лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, ресурсоснабжающими организациями и потребителями".
С 1 января 2017 года в силу вступила новая система расчетов общедомовых нужд. Кардинальными можно назвать изменения, в результате которых плата за содержание общедомового имущества стала включать в себя плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества многоквартирного дома. Начисляется такая плата исходя из величины потребления, рассчитанной по нормативу, который был установлен на уровне субъектов Российской Федерации. Введение новых правил начисления было продиктовано необходимостью приведения расчетов к реальной картине потребления.
Решение задачи заставить управляющие организации взять на себя дополнительные расходы, связанные с неэффективным управлением, фактически свело на нет усилия собственников минимизировать данные затраты путем установки приборов учета, проведения энергосберегающих мероприятий, борьбы с воровством и потерями в сетях. Активно проводимая в последние годы кампания по "оприбориванию", в том числе и установка общедомовых приборов учета, которая потребовала значительных финансовых затрат как со стороны собственников, так и со стороны бюджетов всех уровней, фактически оказалась ненужной.
Данная ситуация была исправлена Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 258-ФЗ "О внесении изменений в статьи 154 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 12 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Указанный закон принят в целях урегулирования спорных вопросов, связанных с начислением платы за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имущества. Между тем только положений закона недостаточно: планируется принятие поправок в подзаконные акты для конкретизации порядка начисления платы.
Однако до настоящего времени использование таких вариантов расчетов представляется проблематичным, поскольку предусмотренный законом нормативный правовой акт Правительства Российской Федерации, определяющий порядок перерасчета размера расходов, до настоящего времени не принят.
Кроме того, как показывает практика, в случае, если исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация, собственники зачастую не допускают управляющие организации проводить проверки показаний индивидуальных приборов учета, мотивируя тем, что договор оказания коммунальных услуг с управляющей организацией не заключался. Соответственно, управляющие организации лишены возможности влиять на размер фактически потребляемых коммунальных ресурсов, используемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, коммунальный ресурс, потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, превышающий установленный норматив, остается нераспределенным и ложится в полном объеме на управляющую организацию.
С учетом вышеизложенного предлагается:
- В возможно короткие сроки принять нормативный правовой акт, устанавливающий порядок перерасчета размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета.
- Разработать механизм расчета расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета.
- При рассмотрении проекта закона "О прямых расчетах" законодательно урегулировать взаимоотношения между лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, ресурсоснабжающими организациями и потребителями.
По вопросу "Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами".
Основными задачами лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами обозначены: защита прав, законных интересов граждан, предотвращение угрозы жизни или здоровью граждан, окружающей среде и так далее.
Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" дополнен Жилищный кодекс Российской Федерации разделом X "Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами".
Согласно установленным требованиям деятельность по управлению многоквартирными домами с 01.05.2015 осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также − лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.
За весь период лицензирования организовано и проведено 35 заседаний лицензионной комиссии Ставропольского края в сфере лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Ставропольского края (далее – лицензионная комиссия). В отношении 31 соискателя лицензии лицензионной комиссией принято решение об отказе в выдаче лицензии. По итогам заседаний лицензионной комиссии выдано 303 лицензии на осуществление данной деятельности, из них действие 7 лицензий аннулировано по заявлению лицензиата.
В настоящее время в Ставропольском крае 296 лицензиатов, из которых фактически осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами 240 лицензиатов, у 56 лицензиатов отсутствуют дома в управлении.
Реестр лицензий Ставропольского края размещен в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте http://nadzor26.ru. Так, в настоящее время в реестре лицензий Ставропольского края представлена информация об управлении 4 229 многоквартирными домами общей площадью 17 796,7 тыс. кв. метров.
За первое полугодие 2017 года в рамках лицензионного контроля проведено 1 394 контрольно-надзорных мероприятия, по результатам которых выявлено 3 297 нарушений.
Следует отметить снижение количества выявляемых при проведении проверок нарушений. За аналогичный период 2016 года в ходе проведения проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей выявлено 8 687 нарушений. Количество нарушений сократилось на 62 процента.
Всего по фактам выявленных нарушений за отчетный период 2017 года по итогам проведенных проверок составлено 676 предписаний и 196 протоколов об административных правонарушениях, по которым предъявлено штрафных санкций на 8 738 тыс. рублей.
В связи с ужесточением административной ответственности за нарушение лицензионных требований сократилось количество нарушений в деятельности по управлению многоквартирными домами и повысилась оперативность устранения выявленных нарушений. Так, в первом полугодии 2015 года из 728 выданных предписаний не исполнены в установленные сроки 216 предписаний или 29,7 процента от общего числа выданных предписаний, за аналогичный период 2016 года выдано 660 предписаний, из которых с нарушением сроков исполнено 66 предписаний или 10,0 процента, в 2017 году выдано 676 предписаний, из которых с нарушением сроков исполнено 29 предписаний или 4,3 процента, соответственно, данный показатель снизился на 19,7 процента в 2016 году и на 5,7 процента в 2017 году.
При этом можно констатировать тот факт, что на сегодняшний день надлежащее исполнение предписаний органа государственного жилищного надзора связано с увеличением суммы штрафов за административные правонарушения. Так, сегодня за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами должностное лицо управляющей компании обязано заплатить штраф в размере от 50 тыс. рублей до 100 тыс. рублей, либо подлежит дисквалификации на срок до трех лет, а самой компании грозит штраф от 150 тыс. рублей до 250 тыс. рублей. Аналогичная ответственность предусмотрена за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии.
Несмотря на положительную динамику в целом, остается ряд неразрешенных проблем в данной сфере.
Установленные Жилищным кодексом Российской Федерации требования по аннулированию лицензии, прекращению ее действия практически не позволяют реализовать данную процедуру в отношении юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, при неоднократных, повторяющихся нарушениях обязательных требований.
Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" особенности лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в том числе в части, касающейся порядка принятия решения о предоставлении лицензии, срока действия лицензии и порядка продления срока ее действия, приостановления, возобновления и аннулирования действия лицензии, могут устанавливаться федеральными законами, регулирующими осуществление указанного вида деятельности.
Необходимы меры, стимулирующие управляющие организации добросовестно выполнять обязанности по управлению многоквартирными домами.
В этой связи предлагается поддержать имеющиеся инициативы и рассмотреть возможность внесения изменений в законодательство в части совершенствования механизма лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории субъектов Российской Федерации:
1) установление срока действия лицензии и порядка продления срока ее действия (целесообразность введения срока действия лицензии посредством внесения изменения в часть 4 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации в части установления срока действия лицензии и порядка продления срока ее действия положительно отразится на качестве предоставления услуг при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, так как при проведении повторных проверок лицензионных требований в целях продления срока действия лицензии бывший лицензиат может не получить лицензию в связи с несоответствием лицензионным требованиям. Кроме того, следует предусмотреть, что в продлении срока действия лицензии может быть отказано в случае, если за время действия лицензии лицензиат и (или) должностные лица лицензиата неоднократно были привлечены к административной ответственности за неисполнение предписаний, выданных органом государственного жилищного надзора);
2) установление запрета на предоставление лицензий соискателям лицензии, имеющим одинаковые наименования с лицензиатами, ранее получившими лицензии на управление многоквартирными домами на территории одного субъекта Российской Федерации;
3) дополнение лицензионных требований требованием об отсутствии у лицензиата признанной по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за три расчетных периода (расчетных месяца) (согласно пункту 4 части 3 статьи 8 Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" в перечень лицензионных требований с учетом особенностей осуществления лицензируемого вида деятельности (выполнение работ, оказание услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности) в том числе может быть включено требование о соответствии соискателя лицензии и лицензиата требованиям, установленным федеральными законами и касающимся организационно-правовой формы юридического лица, размера уставного капитала, отсутствия задолженности по обязательствам перед третьими лицами);
4) принятие оперативных решений об исключении домов из реестра лицензий недобросовестных управляющих компаний.
Обозначенные вопросы частично включены в проект постановления Правительства Российской Федерации, разработанный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110, в том числе в части установления перечня грубых нарушений лицензионных требований и уточнения порядка исключения из реестра лицензий субъекта Российской Федерации сведений о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет лицензиат, допустивший грубые нарушения лицензионных требований.
Помимо этого, предлагается рассмотреть возможность внесения изменений в законодательство, предусматривающих установление требований к органам управления лицензиата и его участникам по аналогии с установленными Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан − участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" требованиями к органам управления застройщика и его участникам.
Данная мера необходима в целях исключения возможности создания новых управляющих организаций лицами, которые ранее негативным образом зарекомендовали себя на рынке услуг по управлению многоквартирными домами и были привлечены к административной ответственности в форме дисквалификации, либо управляющие компании которых были лишены лицензии или признаны банкротами.
Принятие обозначенного комплекса мер по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирных домах положительно скажется на качестве предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, повысит уровень доверия населения к управляющим компаниям, а также ответственность самих управляющих компаний.
